În ultimii ani, i-am obișnuit pe cititorii săptămânalului nostru cu publicarea, trimestrial, a unor articole fundamentate pe cea mai mare bază de date cu proprietăţi imobiliare existente în Caransebeş, acestea reprezentând un instrument neutru de informare a cetățenilor, conţinând analize ale evoluţiei preţului la toate tipurile de imobile, oferindu-le astfel o imagine a realităţii pieţei imobiliare, dar, în acelaşi timp, furnizând și datele necesare previzionării tendinţelor. Datele oferite de noi s-au adresat în egală măsură cumpărătorilor, investitorilor şi vânzătorilor de imobile.

De această dată, vă prezentăm continuarea analizei de piaţă făcută în iulie 2015 şi care poate arăta ce caută actualul cumpărător de imobile, pe de-o parte, dar şi felul în care s-a modificat piaţa în sectorul imobiliar în anul care a trecut.

Într-o discuție purtată cu Bianca Stark, de la Agenția Imobiliară „Nestamis” din Caransebeş, aceasta ne-a spus că studiul de piaţă despre care vorbeşte se bazează pe răspunsurile date de cumpărătorii care au apelat la serviciile oferite de această societate. Astfel, profilul cumpărătorului actual se prezintă în modul următor: 38% sunt tineri până în 35 de ani, în timp ce 62% dintre cetăţeni au vârsta de peste 35 de ani; 68% muncesc în sectorul privat, 23% sunt angajaţi la stat, şi 9% muncesc în agricultură. Pentru 54% dintre respondenţi familia se compune din 3 persoane, pentru alţi 31% din două persoane, pentru 7% din 4 persoane, iar pentru 8%, o persoană. Bugetul lunar al familiei este: sub 2.000 de lei lunar pentru 18% din cei chestionaţi, între 2.000 şi 3.500 de lei pentru 55% din cei chestionaţi, şi peste 3.500 de lei pentru 27% dintre respondenţi.

În ceea ce priveşte caracteristicile locuinţei dorite, 8% vor să achiziţioneze o garsonieră/apartament cu o cameră, 48% un apartament cu două camere, 31% apartament cu 3-4 camere, şi 13% o căsuţă. Imobilele căutate se află la etaje intermediare 1-3, cu balcon, finisate, izolate, decomandate sau nu, în imobil nou sau vechi, deopotrivă. Pentru 63% dintre participanţi, situaţia în care imobilul se vinde mobilat este un avantaj. Pe de altă parte, 40% îşi doresc un apartament în zona centrală, Cazărmii sau Sebeş, 35% în Pipirig şi 24% în zona Ţarinei sau Nord, şi doar 1% în Zona Gării. Solicitări pentru Balta Sărată nu au fost pe acest eşantion.

Printre primele cinci criterii care influenţează decizia de cumpărare sunt: preţul,  suprafaţa, zona, modul de împărţire, izolarea termică, apropierea de o şcoală. Nu au fost bifate de niciun cumpărător vechimea imobilului, liniştea zonei, securitatea străzii, vecinii sau infrastructura stradală. De remarcat că 78% din cei chestionaţi nu deţin altă locuinţă.

În ceea ce priveşte modul de achiziţie, 16% dintre participanţii la studiu dispun de cash, 3% se bazează pe accesarea unui credit imobiliar, iar 81% doresc accesarea unui credit Prima Casă. Băncile preferate sunt, în ordine descrescătoare, BRD, BCR, Raiffeisenbank, apoi CEC, Bancpost şi Transilvania. Argumentele privind alegerea băncii sunt faptul că au deja domiciliat salariul în acea bancă, faptul că au mai avut anterior un credit acolo şi cunosc personalul în care au încredere, apoi faptul că pot obţine suma dorită, rata lunară potrivită ş.a.

În acest moment – ne-a mai spus Bianca Stark –, 48% dintre persoanele care au completat chestionarul au răspuns că preţurile actuale sunt corecte, iar 52% au apreciat că ele sunt prea mari. Totodată, pentru 38% dintre aceştia preţurile actuale vor stagna, pentru 36% vor creşte, iar pentru 26% vor scădea în continuare.

Există un real interes faţă de construcţiile noi, pentru că, spun cetăţenii, într-un imobil nou, instalaţiile sunt noi, amenajările interioare şi compartimentările sunt moderne, apartamentele se predau la cheie, cu toate utilităţile, preţurile (cu TVA de 5% inclus) sunt comparabile cu cele ale apartamentelor similare din blocurile vechi. Marele dezavantaj este că aceste apartamente nu pot fi cumpărate prin programul Prima Casă.

Bianca Stark a ţinut să-i amintească şi pe cei care doresc achiziţionarea unei case noi, în regim parter sau parter + mansardă cu 2-3 camere, cu suprafaţă construită până în 100 mp, şi cu teren în suprafaţă de 300-500 mp, pentru care sunt dispuşi să plătească în jur de 45.000-48.000 de euro.

În cazul achiziţionării de case „vechi”, acelea cu mai mult de 4 camere şi suprafaţă construită mai mare de 120 mp nu sunt atractive pentru cumpărători, 95% dintre cei supuşi sondajului considerând aceasta un dezavantaj major şi o piedică în calea cumpărării.

Sursele de inspiraţie în căutarea imobilului căutat au fost, în ordine, internetul, agenţiile imobiliare, anunţurile stradale şi prietenii, precum şi rudele.

Preţul apartamentelor din Caransebeş a crescut uşor în 2015

Statistica semestrială arată că preţul mediu de vânzare pe metrul pătrat al suprafeţei utile este de: 570 euro/mp pentru garsoniere sau apartamente cu o cameră, 565 euro/mp pentru apartamente cu două camere, 486 euro/mp pentru apartamentele cu 3 camere, şi 436 euro/mp pentru cele cu patru camere.

Faţă de aceeaşi perioadă a anului 2014, indicele imobiliar pentru apartamentele „vechi” variază cu: 3,15%, în creştere, pentru garsoniere şi apartamente cu o cameră; 3,85%,  în creştere, pentru apartamente cu două camere; 2,75%, în creştere, pentru apartamente cu trei camere; 6,10%, în scădere, pentru apartamente cu patru camere.

Conform studiului, 81% dintre cumpărătorii actuali accesează un credit bancar prin programul Prima Casă. Prin urmare, un factor decisiv care influenţează alegerea este calificarea apartamentului ales la cerinţele băncii – evaluare energetică, grad de confort, evaluare valorică. Prin urmare, sunt căutate în special apartamente amenajate, renovate, cu toate utilităţile, izolate.

Cumpărarea unei locuinţe este o decizie cu efecte pe termen lung

Astfel, din punct de vedere financiar, este recomandat ca un cumpărător să ia în calcul nu doar preţul de vânzare, ci şi costurile pentru amenajarea ulterioară (schimbarea instalaţiilor, a tocăriei etc.) şi, desigur, de exploatare în timp ale respectivei proprietăţi.

Conform cifrelor aflate în baza de date a agenţiei, cele mai ieftine apartamente cu două camere (semi sau nedecomandate), sunt scoase la vânzare în cartierele Nord şi Ţarinei, la preţuri de 20.000 şi 25.000 euro, la suprafeţe de 32-42 de metri pătraţi.

Cele mai scumpe apartamente sunt scoase la vânzare în zona Centrală şi pe Sebeş.

Cele mai solicitate sunt apartamentele cu două şi trei camere în cartierul Pipirig, cu camere decomandate şi suprafeţele cele mai generoase. Acest fapt duce la cererea mărită pe acest segment şi, automat, la uşoara creştere a preţului.

Rămân fără căutare sau cu căutare slabă ofertele din cartierele Balta Sărată şi Gară.

Sonia BERGER