Terenurile au fost, de departe, cel mai lovit segment al pieţei imobiliare. Mă refer aici atât la segmentul rezidenţial, cât şi la cel cu destinaţie retail. Încă de la debutul crizei, vânzările au fost puternic afectate, ceea ce a dus la o scădere bruscă a preţului. Preţul terenurilor s-a prăbuşit cu mai mult de 50%, în ultimii cinci ani. Tranzacţiile speculative au dispărut complet de pe piaţă, iar momentul acesta este bun numai pentru achiziţia unor terenuri de calitate.

În contextul unor ieftiniri atât de mari, este un moment bun pentru achiziţii, dar numai de terenuri calitative, proprietăţi care, într-adevăr, ar aduce plus–valoare. În momentul de faţă, au dispărut complet tranzacţiile speculative, nimeni nu mai gândeşte că ia terenul cu un preţ şi îl dă peste o lună sau un an, cu profit substanţial. Nu mai există nici mentalitatea că îl luăm ca să avem şi vedem ulterior ce vom face cu el. Singurul client real pentru orice fel de teren este un utilizator final, al cărui proiect se potriveşte perfect cu terenul respectiv. Nu mai există altă soluţie. Iar din acest motiv, lucrurile s-au strâns foarte mult, potenţialii clienţi de terenuri putând fi număraţi pe degete.

Pe segmentul rezidential,in prezent, cumpărătorii preferă terenuri cu suprafeţe cuprinse între 300 şi 500 mp, având un preţ ce variază în jurul a 10 euro/mp. Se caută, în general, loturile situate în intravilan, în primul plan, cu acces stradal, cu utilităţi în apropiere, potrivite pentru construirea unei locuinţe unifamiliale.

În ceea ce priveşte bugetul de achiziţie, mai mult de jumătate dintre clienţii Agenţiei „Nestamis”, respectiv 79%, sunt dispuşi să plătească sume cuprinse între 8.000 şi 10.000 de euro pentru un teren, în timp ce 21% aleg loturi ce au un preţ de până în 15.000 de euro.

În schimb, preţurile cerute de vânzători sunt peste realitatea din piaţă. Din punctul meu de vedere, preţul ar trebui să se situeze undeva la nivelul anului 2005, având în vedere că, în mod real, salariile nu au crescut, ba dimpotrivă. Vânzările se fac greu şi numai acolo unde vânzătorul ajunge la un preţ corect. Vânzări se fac în toate zonele: Racoviţă, Aeroport, Teiuş, Potoc, Carboniferă, dar, repet, numai acolo unde proprietarii au înţeles că trăim alte vremuri, diferite de cele din 2009.

Terenurile extravilane, fără utilităţi şi drumuri de acces, nu mai prezintă interes pentru cumpărători. În perioada de boom imobiliar, aceste proprietăţi reprezentau investiţii profitabile, căci preţul lor creştea cu rapiditate de la an la an şi puteau fi revândute, în scurt timp, cu un profit garantat. Odată cu venirea crizei, lucrurile s-au schimbat radical pe piaţa terenurilor: cei care achiziţionează sunt, în general, clienţi finali, interesaţi să construiască în viitorul apropiat.

Pe segmentul de retail, cererea către proprietarii persoane fizice este aproape inexistentă. Marile lanţuri de magazine şi-au oprit expansiunea pe moment şi astfel a dispărut şi posibilitatea dezvoltării unor proiecte de anvergură, în care terenurile să recapteze atenţia investitorilor.

Sigur că mai există terenuri valoroase şi care, la momentul potrivit, se pot tranzacţiona, dar acum…

În ceea ce priveşte vânzarea terenurilor către firmele care doresc o dezvoltare industrială în municipiul Caransebeş în zonele cu destinaţie pe profil, nu cred că există o persoană fizică sau chiar societate comercială care să poată concura cu facilităţile pe care Primăria noastră le oferă potenţialilor investitori.

Şi ar mai fi o întrebare: rămân atractive în ochii investitorilorterenurile agricole? Nu este domeniul meu de expertiză, dar ştiu că există o piaţă şi acolo. Sigur, un teren din acest segment se vinde cu câteva zeci de cenţi/mp – aceasta este diferenţa dintre un teren cu o anumită valoare şi un teren agricol, care se vinde, în medie, cu circa 2.000 euro/hectar. Atâta doar că, în zona noastră, actele de proprietate sunt mai întotdeauna „neaduse” la zi, iar terenul agricol este atât de „fărâmiţat” şi împărţit la nepoţi şi strănepoţi, încât, ca să poţi aduna câteva zeci de hectare – cererile de teren arabil sunt de la cel puţin 10 hectare în sus, până la câteva sute –, ar trebui să faci răbdător şi sârguincios munca Cenuşăresei şi să aduni bucăţică cu bucăţică, alocând pentru asta câteva luni bune. Ştiu câteva persoane autohtone, care, cu răbdare şi bani, au reuşit să coaguleze teren agricol în bucăţi cât mai mari, ceea ce nu cred că este un lucru rău, pentru că aceasta este singura soluţie pentru o agricultură de bun-simţ, eficientă, chiar dacă nu toţi cumpărătorii sunt români. Până la urmă, în vremurile actuale, nici nu mai contează al cui este terenul, important este să fie lucrat. Dacă se lucrează tot cu oamenii de aici, banii se investesc aici. Ar fi ideal dacă am vedea cât mai puţine locuri necultivate şi cât mai mult teren lucrat. Proprietarii idealişti ai terenurilor nelucrate speră încă la o tranzacţie cu 5 euro/mp pentru fâneaţă, pe dealuri, acces cu tractorul, „că spune la televizor că vin străinii să cumpere”. În momentul acesta, terenurile nu sunt o prioritate pentru ei, mai ales că pământul nu se uzează, nu se distruge.

Vom asista la o revenire a investiţiilor în terenuri, în viitorul apropiat?

Nu văd nicio modificare serioasă în următorii doi, trei ani.

Bianca STARK,

Agenţia Imobiliară „Nestamis”