În cei aproape cinci ani de criză, puterea de cumpărare a românilor a scăzut de la an la an. Acest fapt s-a resimţit din plin, atât in ceea ce priveşte valoarea de achiziţie a locuinţelor, cât şi în comportamentul consumatorului în materie de creditare.

Proprietarii de locuinţe cu două camere au solicitat preţuri mai mici cu 3-5% în trimestrul III din acest an, şi cu 8-15% mai mici decât în aceeaşi perioadă din 2012. Numărul de oferte noi pe segmentul apartamentelor cu două camere a crescut cu 15% în perioada iulie-octombrie.

Potrivit calculelor realizate de noi, pe baza tuturor ofertelor imobiliare publicate şi pe internet, preţurile medii solicitate de proprietari pe toate categoriile de apartamente au scăzut în ultimul an.

Aşadar, dacă în octombrie 2012, proprietarii solicitau un preţ mediu pentru garsoniere de14.500 de euro, în octombrie 2013 pentru o garsonieră vânzătorii cereau cu 14% mai puţin, adică 12.500 de euro. În timp ce, în trimestrul III, preţurile medii solicitate pentru garsoniere au scăzut cu 4,58%.

O reducere importantă, de 12,65%, a fost aplicată pentru locuinţele cu două camere în ultimele 12 luni. Preţul mediu solicitat pentru un apartament cu două camere a ajuns, în octombrie 2013, la 25.180 de euro, faţă de 28.825 de euro, valoare înregistrată în octombrie 2012. În ultimul trimestru, preţurile medii solicitate pentru apartamentele cu două camere au scăzut cu 2,68%.

În ceea ce priveşte preţurile medii solicitate pentru locuinţele cu trei camere, acestea au fost ajustate cu 8,5% în ultimul an. Dacă în octombrie 2013 proprietarii solicitau preţuri medii de 36.365 de euro, în octombrie 2012 vânzătorii cereau 39.750 de euro. În trimestrul III preţurile medii solicitate pentru apartamentele cu trei camere au scăzut cu 2,55%.

Proprietarii care vând locuinţe cu patru camere au făcut reduceri de 15% în ultimele 12 luni, atingând o valoare medie de 44.650 de euro. În ultimul trimestru, preţurile medii solicitate pentru apartamentele cu patru camere au scăzut cu 4%.

Spre deosebire de anii anteriori, până în prezent, anul 2013 a adus următoarele modificări pe piaţa imobiliară din Caransebeş:

Garsonierele – cel mai căutat produs în anii anteriori –, deşi au cea mai mare scădere de preţ, se tranzacţionează foarte puţin. O posibilă explicaţie ar putea fi scăderea preţului la apartamentele cu două camere, confort 3, acum foarte apropiat, spunem noi, la o diferenţă de 3-5.000 de euro, de cel al garsonierelor, dar cu o poziţionare mult mai apropiată de zona centrală, fapt care determină cumpărătorii să opteze pentru acestea din urmă.

Apartamentele cu două camere se tranzacţionează cel mai frecvent datorită faptului că 90% dintre cumpărătorii actuali apelează la un credit bancar, iar sumele oferite de bănci, la nivelul salariilor din Caransebeş, acoperă valoarea acestora. Cei ce doresc ca, pe viitor, să achiziţioneze un apartament, au de unde alege, deoarece cele mai multe oferte „scoase la vânzare” sunt din această categorie.

Apartamentele cu 3 camere, şi mai ales cele cu 4 camere, se vând cel mai greu, datorită preţului mai ridicat, dar şi a costurilor de întreţinere ulterioare.

O consecinţă a numărului mic de clienţi-cumpărători este şi faptul că parte din noii clienţi-vânzători se gândesc la posibilitatea unui schimb de locuinţă, dacă intenţia lor este de a se orienta spre un apartament mai mare sau o casă, fie ea în oraş sau la ţară. Aceeaşi tendinţă o găsim şi la vânzătorii caselor de la sat, care, acum, îşi doresc nu doar o vânzare, ci şi un schimb cu un apartament „la oraş”.

Trebuie amintit şi impactul pe care l-a avut în această vară starea de incertitudine care a planat în jurul Programului guvernamental „Prima Casă”.

După ce s-a clarificat că programul va continua, atât proprietarii, cât şi clienţii au fost nevoiţi să se adapteze noilor condiţii. Costurile mai mari pentru creditul prin program au determinat persoanele care voiau să cumpere locuinţe să caute apartamente mai ieftine sau cu un confort mai mic, iar proprietarii s-au văzut nevoiţi să mai lase din preţ.

În concluzie, în trimestrul III al acestui an, preţurile apartamentelor au scăzut în medie cu până la 3,5% faţă de prima jumătate a anului, pe fondul unei oferte mai mari cu circa 15 procente.

Întrebările legate de evoluţia preţurilor pe zona rezidenţială: cât o să mai scadă?, când va fi reluată creşterea?, e momentul să cumpărăm sau, dimpotrivă, e bine să vindem?… nu-şi găsesc uşor un răspuns.

E greu să faci predicţii pe piaţa imobiliară din România. Asta pentru că evoluţia acestui sector a fost una total atipică, a oferit surprize, multe dintre ele nu foarte plăcute.

E bine să fim atenţi în următoarele luni la câţiva indicatori care ne pot oferi semnale clare cu privire la evoluţia preţurilor.

Unul dintre aceştia este Produsul Intern Brut. O nouă scădere a PIB-ului reprezintă un indiciu clar ca situaţia economică per ansamblu nu creează premisele pentru o eventuală creştere a cererii pe piaţa imobilară. Şi, pe cale de consecinţă, nu vom asista la o majorare a costurilor de achiziţie.

De asemenea, situaţia creditării este un alt indicator care trebuie luat în calcul. Cum la noi împrumuturile acordate de bănci sunt în cădere liberă, este clar că banii existenţi în piaţa pentru achiziţia de locuinţe nu pot influenţa semnificativ cererea.

Evoluţia salariilor, şomajul şi inflaţia pot reprezenta alte semnale ce pot să ofere indicii cu privire la evoluţia preţurilor de pe piaţa rezidenţială.

Analizând la ora actuală aceşti indicatori macroeconomici, putem concluziona, cel puţin pe termen scurt, că preţurile locuinţelor nu vor înregistra o tendinţă de creştere.

Ing. Bianca STARK

Agenţia Imobiliară Nestamis